JUICIO:” CHOICHI KONDO C/ JUAN REINALDO SANCHEZ Y HECTOR RAMON GONZALEZ S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y OTRO”.------------
A.I.N°_____/02/02.-
Encarnación, de junio de 2002.-
VISTO: el presente juicio promovido por Choichi Kondo contra Juan Reinaldo Sánchez y Héctor Ramón González sobre cumplimiento de contrato y obligación de hacer escritura pública y,-
C O N S I D E R A N D O:--
Que, el 21 de marzo del año en curso se presentó ante el Juzgado el señor Choichi Kondo, por medio de su apoderado el Abog. Luis Maria Careaga Flecha, promoviendo la demanda mas arriba indicada solicitando que se condene a los demandados al cumplimiento de un contrato celebrado entre las partes y el consiguiente otorgamiento de la escritura pública previa determinación de la ubicación de la fracción vendida.-
Arguye el demandante que:-
"...por contrato de fecha 16 de julio del año 2001, los señores Juan Reinaldo Sánchez Benítez y Héctor Ramón Damián González Franco, habían realizado con el señor Choichi Kondo, un contrato de Seña de Trato”, lo que en términos reales consistió en una compra venta de una fracción de inmueble de (30) Treinta Hectáreas, individualizada como Finca No 796, del Distrito de San Rafael del Paraná, -Naranjito, con Padrón No. 2334, véase (cláusula primera); estipulándose como precio de la operación de la suma de (50.000 u$S), son Cincuenta mil dólares americanos, la que será abonada de la siguiente manera: como seña de trato, mi instituyente procedió a la entrega de (U$S 5.000) son Cinco mil dólares americanos, y el saldo de (45.000 U$S) cuarenta y cinco mil dólares norteamericano, a la firma de la Escritura de transferencia la suma de (U$S 20.000) veinte mil dólares norteamericano y el saldo final de (U$S 25.000) son veinticinco mil dólares, el día 30 de mayo del año 2002. véase (cláusula segunda). En la Cláusula Tercera del contrato suscrito entre las partes, se ha dejado establecido que la escritura traslativa de dominio quedaba supeditada al tiempo que irrigaría la cancelación del loteamiento solicitado con anterioridad por ante la Municipalidad de San Rafael, sobre la finca vendida y a la realización de los trámites por ante la Dirección de Registros públicos. Firmado que fue el contrato de compra venta, de inmediato los vendedores, Juan Reinaldo Sánchez Benítez y Hector Ramón Damián González Franco procedieron a otorgar la posesión de la fracción que le fuera comprometido en venta a mi instituyente. Así las cosas, don Choichi Kondo, entro a ocupar y poseer la fracción de referencia, en el que de inmediato comenzó a introducir mejoras sustanciales, tales como la aplicación de productos fitosanitarios, abonado del suelo, con cal agrícola, y la preparación de las tierras, que en la oportunidad se encontraban semi mecanizadas, vale decir mi mandante ha realizado mejoras por montos que orillan a los Gs. 50.000.000.-, para luego proceder al plantado de la soja. A partir del ingreso de mi instituyente en la fracción adquirida, nunca tuvo ningún tipo de dificultades con sus vendedores; razón por la cual solamente esperaba la conclusión de los trámites previos para la realización de la escritura de transferencia. Naturalmente dentro de las áreas comprometidas originariamente, y que desde entonces mi mandante pasara a ocupar y cultivar con soja la misma. El precio de la operación de la compra-venta se ha establecido teniendo en cuenta fundamentalmente la ubicación del lindero del frente que abarca una extensión de unos (266) doscientos sesenta y seis metros sobre la Ruta VI, a excepción de una pequeña fracción que ya fue vendida a tercera persona; lo correspondiente a los Lotes N° 1 y 2, de la fracción N° 2, conforme al plano de loteamiento urbano, que se acompaña, el resto de la totalidad del frente sobre la referida red vial Ruta VI, ya había sido otorgada en posesión al señor Choichi Kondo, por los vendedores, en el que tiene totalmente cultivado soja en la actualidad. Que, en fecha próxima pasada, el sñor Choichi Kondo, recibió una fotocopia de Escritura Pública, redactada por encargo de los vendedores por la Notaria Pública, doña Ninon Thompson de Díaz, por el cual se perfeccionaría la transferencia, con la referida copia de Escritura Pública, se adjunto igualmente un Plano de ubicación del inmueble a ser transferido; pero cuan grande fue la sorpresa de mi instituyente al constatar que tanto en el plano de ubicación como en la escritura pública se había descrito un lugar totalmente diferente al comprometido en venta; pretendiendo así los vendedores transferir solamente una fracción de 144 metros sobre la ruta VI, cuando que en su momento se ha acordado sobre la totalidad de los 266 metros del cual se debe excluir lo ya vendido al señor Pedro Sanchetin.- ante esta circunstancia, el señor Kondo procedió a remitir sendos telegramas tanto a la Notaria interviniente, como asimismo a sus vendedores, rechazando los términos de la escritura y exigiendo formalmente a sus vendedores a que estos procedan a transferir la fracción cuya posesión le fue otorgado desde el primer momento y en el cual ya había incorporado mejoras substanciales. No solo las mejoras para el cultivo de la soja, sino también para bajar la luz eléctrica, y la apertura de caminos.- se adjunta con esta presentación los testimonios de las documentaciones precedentemente citadas. Planteado el problema, mi instituyente trato de buscar una solución ala cuestión, entrando en conversación con sus vendedores; sin embargo, estos no han entrado en razón, persistiendo los mismos en su afán de transferir solamente una parte del inmueble que linda con la Ruta VI. Si bien es cierto no se ha dejado expresamente establecido en el documento (Contrato) la ubicación y determinación exacta de la fracción vendida, por la vía de hecho, probadas con la posesión del mismo, lo que en la práctica equivale e importa la determinación de la cosa vendida. Desde el momento en que los vendedores pretenden alterar la ubicación original de la cosa vendida, y de sostenerse este criterio, este episodio ya de por si constituye graves daños para mi representado, habida cuenta que el mismo había introducido mejoras sustanciales ya descripta en su oportunidad, en la parte que se pretende excluir, al mismo tiempo en un enriquecimiento ilícito para los vendedores, puesto que el frente del inmueble que se niegan a transferir los vendedores, es la fracción que precisamente otorga el valor real de venta acordado con los vendedores; puesto que al privársele de esa área estaría sufriendo menoscabo en el precio, al desmembrarse dicha fracción, en modo alguno podría justificar la suma de (50.000 U$S) cincuenta mil dólares norteamericanos establecido como precio de venta. Como V.S. podrá notar, el señor Kondo se ha comprometido a pagar nada menos que U$ 1.666 por hectárea, lo que equivale en guaraníes a la suma de Gs. 8.163.400 por hectárea, lo que de ninguna manera puede valer las áreas que hoy pretende transferir, los demandados, lo que oportunamente se demostrará en la etapa procesal pertinente, por medio de una tasación pericial. El señor Choichi Kondo, no tiene ningún tipo de inconveniente en efectivizar el precio estipulado en el contrato de compra venta, como así le hizo saber a sus contratantes; siempre y cuando se respete puntualmente la ubicación de la posesión que le fuera acordado por los vendedores, y que realmente constituye en la práctica la individualización precisa del bien adquirido en compra-venta.- que por este medio se compromete formalmente a la Cancelación del saldo, de la compraventa, siempre y cuando se respete rigurosamente, las intenciones plasmadas o confirmadas por la posesión actual. En tanto y en cuanto Sánchez y González persistan en su empeño en alterar el compromiso asumido, no cabe otra alternativa que la de establecer judicialmente la determinación y ubicación exacta del área de las 30 hectáreas a serle trasferido a mi instituyente, la que deberá ser fijada de acuerdo a la posesión inicial que le fuera acordado al tiempo de celebrarse el contrato, porque a no dudar dicha fracción constituyó fundamentalmente el objeto del contrato, cuyo cumplimiento se exige por esta vía. Existiendo la urgente necesidad de determinar con precisión el área de la posesión actual y las condiciones del inmueble, con carácter urgente, solicito a V.S., se sirva disponer la realización de la prueba anticipada, de Reconocimiento Judicial a los efectos de verificar la existencia de plantaciones de soja en la fracción poseída; como así también otras mejoras, como caminos realizados por mi mandante, esta solicitud lo formulo en razón de su inmediata cosecha y la posibilidad cierta de desaparecer en la brevedad esta prueba evidente de la posesión de mi principal. En las condiciones apuntadas, corresponde que previamente V.S., proceda a la determinación de la ubicación exacta del inmueble a ser transferido en correspondencia directa. Con lo que en la actualidad posee mi mandante, consecuencia de ello condene a los demandados a realizar la escritura de transferencia de dominio, que por parte de mi instituyente, el mismo se compromete a efectivizar el pago del precio estipulado en el contrato de compra venta suscrito entre las partes.--
Que, el 24 de junio del año en curso se presentaron los demandados a través de los escritos que quedaron agregados a fs. 43/44, bajo patrocinio de los abogados Iván Cibils Bogado y Gustavo Penayo Vega, allanándose a las pretensiones de la parte actora, y solicitando la exoneración de las costas procesales en los siguientes términos :--
Que, por medio de ésta presentación, vengo a contestar la demanda promovida en mi contra por el Sr. Choichi Kondo s/ cumplimiento de contrato de hacer Escritura Pública , previa determinación de la ubicación en correspondencia con la ocupada y poseída y deslinde de la fracción vendida que corresponde a la Finca N° 796 del Distrito de San Rafael del Paraná -Naranjito- con Padrón N°. 2334, manifestando al Juzgado que me allano en forma incondicionado, oportuno, total y efectivo a la reclamación de la parte actora, en cuya consecuencia autorizo la formulación de la Escritura Pública de transferencia en la condiciones exigidas por el Sr. Choichi Kondo. Dada la forma de la contestación y el allanamiento formulado, de conformidad con lo dispuesto en el art. 198 -ultima parte- del CPC., solicito la exención de costas procesales.-
El allanamiento como modo de terminación de los procesos, previsto en el art. 169 del CPC, es la declaración de voluntad del demandado en cuya virtud reconoce la fundabilidad de la pretensión interpuesta por el actor. En lo que atañe a los requisitos que deben concurrir para la admisión del mismo es indispensable que en el caso no se haga renuncia a ningún derecho que comprometa el orden público, y asimismo que actuando la parte por medio de representante, éste cuente con poder especial para ello, o con la conformidad del mandante expresada en el escrito por medio del cual se formula el allanamiento.--
En el caso que nos ocupa concurren todos los requisitos para la admisión del allanamiento formulado y por lo tanto debe ser admitido, poniendo fin al presente juicio.-
Consecuentemente corresponde admitir la presente demanda y condenar a los demandados al cumplimiento del contrato reclamado en autos en los términos y condiciones exigidas por el demandante, y el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio de la fracción de inmueble individualizada como Finca N° 796 del distrito de San Rafael del Paraná, en los términos y condiciones obrante a fs. 21 y en la manifestación de fs. 46 de estos autos, en la Escribanía a cargo de la Escribana Fanny Kiyomi Moriya Ishibashi, con domicilio sobre la calle Villarrica N° 472 de esta ciudad, en el plazo de 20 días de ejecutoriada esta resolución, bajo apercibimiento de que si así no lo hiciere, llenadas las formalidades la suscribirá el proveyente en su nombre. A tal efecto, corresponde emplazar a los demandados a que presenten los antecedentes dominiales, títulos, planos y demás documentación de la finca a ser transferida a la Escribana designada a objeto de cumplimiento de la presente resolución.-
En cuanto a las costas somos de la opinión de que las mismas deben imponerse a los demandados dado que resulta evidente en el caso, conforme a los términos del escrito de demanda que la promoción del presente juicio se debe a la culpa de los demandados quienes con su actitud obligaron al demandante a iniciar el presente juicio para las satisfacción de sus pretenciones.--
Por tanto el Juzgado en lo Civil, Comercial, Laboral de la Niñez y la Adolescencia del Segundo turno de la Tercera Circunscripción de la República, de conformidad a lo precedentemente expuesto y con fundamento en las disposiciones legales mas arribas citadas en los art. 715, 701 y 702 y concordantes del C.C; 198 y concordantes del CPC, --
R E S U E L V E:--
ADMITIR, con costas, la demanda que por cumplimiento de Contrato y Obligación de hacer Escritura Pública promoviera Choichi Kondo contra Juan Reinaldo Sánchez y Héctor Ramón González, y consecuentemente condenar a los demandados, a que dentro del plazo de 20 días de ejecutoriada ésta resolución, otorguen la Escritura traslativa de dominio de la fracción de inmueble individualizada como Finca N° 796 del distrito de San Rafael del Paraná, en los términos y condiciones obrante a fs. 21 y en la manifestación de fs. 46 de estos autos, en la Escribanía a cargo de la Escribana Fanny Kiyomi Moriya Ishibashi, con domicilio sobre la calle Villarrica N° 472 de esta ciudad, bajo apercibimiento de que si una así no lo hicieren, llenadas las formalidades, el proveyente firmara el instrumento en su nombre.--
EMPLAZAR a los demandados a que dentro del plazo de 3 días de notificada esta resolución ponga a disposición de la Escribana designada los títulos y planos de la fracción a transferirse, bajo apercibimiento de que si así no lo hiciere se obtendrán copias de ellos de los registros correspondientes a sus costas.-
ANOTAR, registrar, notificar y elevar copia del ejemplar a la Corte Suprema de Justicia.-
ANTE MI: